【必读】营改增让房地产迎来黄金时代？买不买房都要看！

日前召开的国务院常务会议决定，从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业纳入营改增试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。业内人士表示，此次营改增对楼市的影响主要在两个方面，第一对于企业来说，将不动产纳入了抵扣范围，整体而言，有利于减轻企业持有不动产的成本。第二，将营改增引入了个人二手房交易范畴，这也让本来就炙手可热的二手房市场更加备受瞩目。

那么，营改增的影响到底有哪些？影响力会有多大？ 昨晚（3月22日），央评现场邀请到了财政部财政科学研究所副所长白景明，国务院发展研究中心金融研究所副主任吴庆做客央评，评一评，“营改增”对于企业，对于普通购房人，对新房和二手房交易，对一二线城市和三四线城市的房价都会有怎样的影响？

这次营改增预计减税要达到五千亿，营改增这次涉及到的不动产业、房地产业，原来征收营业税现在改征增值税，不动产转让的营业税，它在我们整个营业税当中的比重能达到20%多，接近30%是最多的征收营业税的行业。那么现在改征增值税以后，这块减税规模也是。

我们国家推进营改增过程当中，始终是把考虑老百姓的税收负担不增加，作为一个核心的政策目标的。这次不动产转让，说我们改征增值税，从政策设计角度，企业税负只减不增，老百姓这一块放心，也不会增，老百姓实际上涉及到这个税负就是什么？在不动产转让以后买新房和转让二手房。新房也放心，不会增加税负，它的政策设计会有相应的制度安排，保证个人买新房的时候，你缴纳的，原来是营业税，现在我们缴纳增值税，也不会增加，都不会增加税负的，二手房也是一样。

吴庆（国务院发展研究中心研究员）：计税方式发生改变  实际税收由市场决定

营改增，关键的因素是从营业税改为增值税，这样的变化体现在，以前说价格，征营业税的时候，价格当中是包括税的；以后说增值税的话，价格里头是不包括这个税的，所以这个价格，说起来发生一个微妙的变化。但是对于经济学家来说，我们认为这件事情对价格没影响，就说双方交易，一个人买，一个人卖，所以要抽税的话，从买家抽还是从卖家抽，最后的结果是一样的，因为最后的实际税收都会在两家之间平摊，不一定平摊，由市场来决定。

现在一二线城市的房子本来就卖得还不错，去库存的压力也不是很大。压力还是在三、四线城市。在他们那儿。我们现在说到三四线城市的去库存主要还是住房，还是属于为居民造出来的那部分库存，商品房，这部分房子的（买卖）压力恐怕还是不会改善多少，这是我个人的看法。

房价本身由于供求关系决定，现在我们说一线城市说房价涨，那是因为一线城市土地面积小，人口多，需求量大，需求大于供给，这个成分比较高。那么二三线城市，特别是一些三四线城市，房价没有起来，营改增以后，减税了，等于企业多了一块资金空间，这一块资金空间实际上就等于让出了一块利润空间，那么在定价的时候，企业为了促进他的销售，就可能降一些价。

博鳌亚洲论坛的第一天，《央视财经评论》也派出了三位记者前往博鳌，带来他们从现场发回的观察。央视财经评论员刘戈就营改增，房地产是否会迎来黄金时代？

我在和这些参会的代表，专家学者交流的时候，感到房地产、营改增等依旧是大家热议的话题。我和中国房地产开发集团的理事长孟晓苏沟通，他从行业的角度来进行分析，认为营改增对于行业来说，是一个利好，这个利好在今后的一年时间里，对于整个行业的复苏，以及对于其他整个实体经济的带动会显现出来。他还给我举了一个例子，在1998年我们进行房改的时候，当时就减免了一项税收，那个税叫做投资方向调节税，这个税当时的税率是15%到20%，后来大家知道在1998年之后，我们就迎来了一个房地产行业的黄金年代。刚才大家也谈到了，对于房价到底会产生一个什么样的影响呢，他认为现在的房价更多的决定于每一个城市里的供求关系，税收的变化虽然在一定程度上会减少交易的成本，减少企业的生产的成本，但是对于每一个城市的房价的影响，现在不太好判断。

另外我也和著名的财税专家贾康先生进行了沟通，他认为除了减少企业重复征税以外，降低整个企业的税收，更重要的是对于这些房地产企业内部的管理和经营方式的改变，因为营改增将会促使企业进一步加强他们内部的分工，加强行业的分工，所以当这样的一个改变，对于整个房地产行业的供给侧结构性改革，应该说将起到一个非常积极的推动作用。

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